Analyse du marché immobilier lyonnais, à quoi faut-il s’attendre pour 2023 ?

Analyse du marché immobilier lyonnais, à quoi faut-il s’attendre pour 2023 ?

Nous profitons de ce passage à l’an neuf pour vous donner notre analyse du marché immobilier lyonnais et plus particulièrement des quartiers dans lesquels nous travaillons principalement (Sans-Souci / Monplaisir et alentours). Nous ferons tout d’abord le débrief de l’année 2022 et nous essaierons également de nous projeter sur ce que nous réserve l’année 2023.

Vous n’êtes pas sans savoir que le marché lyonnais a eu le vent en poupe ces dernières années (principalement entre 2015 et 2020), il n’était pas rare de voir les prix augmenter de 7 à 8 % sur un an. Même la pandémie et les différents confinements n’avaient, dans un premier temps, pas réussi à stopper cette dynamique. 

Cependant, cet élan semble avoir pris fin depuis quelques mois. En tant que professionnel, nous avions déjà pu nous apercevoir de ce phénomène dès la mi-2021. 

Que s’est-il passé pour que le marché ralentisse autant ?  

Vous vous doutez que la morosité économique actuelle n’y est pas étrangère mais plusieurs autres raisons peuvent en partie expliquer cela :

• Premièrement, les différents confinements ont fait réfléchir certains propriétaires de l’intérêt de continuer à habiter la ville. Ceux-ci se sont demandés s’il ne valait pas mieux vendre leur appartement de 100m² dans une belle résidence et de pouvoir s’acheter une maison individuelle à la campagne avec ce budget. Les acquéreurs potentiels pour ce type de biens se sont posé la même question. La loi de l’offre et de la demande qui était largement en faveur des propriétaires s’est totalement inversée, il y a eu beaucoup plus d’appartements de grande superficie à la vente et beaucoup moins d’acquéreurs.

• Deuxièmement, depuis le 1er novembre 2021, L’encadrement des loyers est en vigueur dans les villes de Lyon et Villeurbanne. Grosso modo, les propriétaires ne peuvent plus louer au prix qu’ils le souhaitent leur bien immobilier. Cela a freiné net l’appétit des investisseurs car suite à cette loi, les rendements sont devenus moins intéressants. De plus certains investisseurs ont décidé de vendre leur bien immobilier pour la même raison. C’est donc ici, les appartements de plus petites superficies qui ont principalement subi une baisse d’attractivité.

• Troisièmement, les banques ont largement durci leur condition pour l’octroi d’un crédit immobilier. Les refus de prêt sont désormais plus fréquents. Et depuis un an, les taux d’intérêts montent en flèche (ils ont pratiquement doublé). Selon les différents banquiers et courtiers avec qui nous sommes en contact, l’évolution des taux n’avait jamais été aussi brutale.  Pour faire simple, les personnes qui souhaitaient acheter un bien immobilier il y a un an, avaient une capacité financière supérieure par rapport à aujourd’hui, pour un coût mensuel similaire. Il faut bien évidemment remettre en contexte cette information. Au début des années 1990 le taux d’intérêt moyen s’élevait presqu’à 10%, en 2000 à 6% et à ce jour, ils se situent + à 2,5 %. Les taux restent donc très bas si on analyse l’évolution sur les 30 dernières années.

•  Et pour couronner le tout, comme évoqué en préambule, l’inflation fait cogiter les acquéreurs et réduit également leur capacité financière. Le logement représente environ 30 % des dépenses d’un ménage, il est donc normal que ceuxci hésitent à se lancer dans un achat immobilier en pleine période d’incertitude. De plus, sur les vingt dernières années, au niveau national, les prix de l’immobilier ont crû beaucoup plus vite que les revenus et c’est encore plus vrai si nous nous basons uniquement sur la ville de Lyon.

Nous remarquons donc aujourd’hui un marché avec plus de biens à la vente qu’à l’accoutumée, des acquéreurs un peu moins nombreux mais surtout beaucoup plus prudents. Ceux-ci se laissent un temps de réflexion plus long et ont le loisir de visiter de nombreux biens, vu que le choix s’est amplifié. Les prix ont donc tendance à se tasser, voire à légèrement baisser. Au niveau national, le nombre de ventes sur l’année 2022 reste haut mais les notaires lyonnais nous indiquent qu’au fil des derniers mois le volume de transactions commence à baisser de plus en plus significativement. A notre niveau et dans le quartier, nous constatons que les maisons et les appartements de type 2 et de type 3 gardent actuellement la cote, mais pour les autres types de biens, les transactions se sont très nettement ralenties.

Quelles vont donc être les grandes tendances pour 2023 ?

Au niveau des propriétaires, c’est forcément le moment de vendre s’ils souhaitent obtenir un montant optimal de leur bien, les prix vont plus que probablement décroitre lentement mais sûrement au fil des prochains mois. 

Pour les acquéreurs, selon les spécialistes des marchés financiers, les taux d’intérêts vont continuer leur ascension. Les acheteurs qui espèrent lors des prochains mois faire des économies importantes sur leur acquisition à Lyon risquent d’être déçus.  

Il n’y aura pas une grande différence à acheter maintenant ou dans un an, ce qu’ils gagneront potentiellement sur le prix d’acquisition, ils le perdront aussitôt à cause des taux d’intérêts qui se seront alourdis.

Les seuls et grands gagnants pourraient être les personnes qui n’ont pas besoin d’effectuer un crédit pour financer leur achat (une minorité). Ceux-ci doivent très certainement ne pas se précipiter et se laisser le temps que le marché fléchisse avant de se lancer dans l’acquisition de leur nouveau bien. 

Nous remarquons également que les acquéreurs sont de plus en plus sensibles et attentifs aux diagnostics de performance énergétique, l’écart de prix entre les propriétés mal ou bien classé énergétiquement devraient donc continuer à prendre de l’ampleur.

Le marché immobilier lyonnais demeure néanmoins une valeur sûre, le nombre d’acquéreurs est moins dense mais reste supérieur au nombre de vendeurs. Comme évoqué plus haut, il est probable que le marché régresse de quelques pourcents mais il est pour le moment hypothétique de penser que celui-ci va s’effondrer.  Les vendeurs doivent s’attendre à des délais de vente plus longs et il est probable que les biens les moins intéressants restent sur le carreau. Il faudra donc se montrer plus patient et ajuster sa stratégie afin de proposer un prix attractif et en réalité avec le marché.